כיצד יריב גולן בוחר את האזורים והנכסים להשקעה?

בעולם הנדל"ן הישראלי, בחירת האזור והנכס המתאים להשקעה מהווה שיקול מכריע להצלחה כלכלית. יריב גולן, משקיע נדל"ן מוביל בישראל, פיתח אסטרטגיות ושיטות עבודה ייחודיות לזיהוי הזדמנויות השקעה אטרקטיביות. במאמר זה נבחן את הקריטריונים והעקרונות המנחים אותו בבחירת אזורים ונכסים להשקעה.

ניתוח מגמות דמוגרפיות ותכנון עירוני

אחד העקרונות המרכזיים בשיטת העבודה של יריב גולן הוא ההתמקדות במגמות דמוגרפיות ותוכניות פיתוח עירוניות. גולן מקדיש זמן רב לניתוח תוכניות מתאר עירוניות, פרויקטים תחבורתיים ומגמות הגירה בין אזורים בישראל. כמשקיע מנוסה, הוא יודע שאזורים שצפויים לעבור התחדשות עירונית או לקבל תשתיות חדשות כמו תחנות רכבת או כבישים מהירים, עשויים להניב תשואות גבוהות בטווח הארוך.

בשנים האחרונות, גולן התמקד באזורי פריפריה שנמצאים בתהליכי צמיחה, וזאת בזכות ההבנה שפרויקטי תשתית לאומיים משנים את מפת הביקושים בישראל. אזורים שבעבר נחשבו מרוחקים ממרכזי תעסוקה, הופכים לאטרקטיביים בזכות שיפור במערכות התחבורה ומעבר של חברות טכנולוגיה ותעשייה למתחמי תעסוקה חדשים.

יחס תשואה-סיכון כמדד מרכזי

יריב גולן מדגיש כי השקעה מוצלחת בנדל"ן אינה רק עניין של מחיר רכישה נמוך, אלא בעיקר של איזון נכון בין תשואה פוטנציאלית לסיכון. בכל השקעה, גולן בוחן מספר פרמטרים:

• תשואה שוטפת מהשכרה ביחס להשקעה הכוללת
• פוטנציאל השבחה בטווח הבינוני והארוך
• נזילות הנכס – היכולת למכור אותו במהירות בעת הצורך
• סיכונים רגולטוריים ותכנוניים באזור
• עלויות תחזוקה ובלאי צפויות

לפי הגישה של גולן, נכסים באזורי ביקוש מובהקים עשויים להציע ביטחון גבוה יותר, אך גם תשואות נמוכות יותר. לעומת זאת, השקעה באזורים מתפתחים עשויה להציע תשואות גבוהות יותר לצד סיכון מוגבר. האיזון בין שני הקצוות הללו הוא אמנות שגולן השכיל לפתח לאורך שנות פעילותו בשוק.

ניתוח מיקרו של הנכס וסביבתו

מעבר לניתוח ברמת המאקרו של אזורי השקעה, יריב גולן מקפיד על בדיקה מדוקדקת של הנכס עצמו וסביבתו המיידית. הוא בוחן פרמטרים כמו:

1. איכות הבנייה ומצב תחזוקתי של הנכס
2. קרבה למוסדות חינוך, מרכזי קניות ותחבורה ציבורית
3. פרופיל חברתי-כלכלי של האזור
4. תוכניות פיתוח ספציפיות בסביבה הקרובה
5. היסטוריית מחירים של נכסים דומים באזור

גולן טוען כי "הפרטים הקטנים עושים את ההבדל הגדול". לדוגמה, נכס ברחוב שקט באותו אזור עשוי להיות שווה יותר מנכס דומה ברחוב סואן, וכן הלאה.

אסטרטגיות רכישה והשבחה

אחד המאפיינים הבולטים בשיטת ההשקעה של יריב גולן הוא היכולת לזהות נכסים עם פוטנציאל השבחה. הוא מחפש נכסים שניתן להשביח באמצעות:

• שיפוץ והתאמת הנכס לסטנדרטים עדכניים
• שינוי ייעוד או ניצול זכויות בנייה נוספות
• פיצול יחידות דיור גדולות ליחידות קטנות יותר המניבות תשואה גבוהה יותר
• התאמת הנכס לקהלי יעד ספציפיים כמו סטודנטים או משפחות צעירות

אסטרטגיית ההשבחה מאפשרת לגולן ליצור ערך מוסף משמעותי מעבר לעליית ערך הנכס הטבעית בשוק, ובכך להגדיל את התשואה על ההשקעה.

סיכום

הגישה המתודית והמעמיקה של יריב גולן לבחירת אזורים ונכסים להשקעה משקפת את ההבנה שהשקעה מוצלחת בנדל"ן דורשת יותר מאשר אינטואיציה או מזל. היא דורשת ניתוח מקיף של מגמות מאקרו ומיקרו, הבנה של דינמיקת השוק, ויכולת לזהות פוטנציאל שאחרים עשויים להחמיץ.

השילוב של אסטרטגיה ארוכת טווח עם יכולת ביצוע מדויקת הם המפתח להצלחתו של גולן בשוק הנדל"ן הישראלי. משקיעים המבקשים ללמוד מניסיונו יכולים לאמץ את הגישה המקיפה והשיטתית שלו, תוך התאמתה לנסיבות השוק המשתנות ולמטרות ההשקעה האישיות שלהם.